“Een alternatieve kijk op de vastgoedmarkt”

De juiste man op het juiste moment. Zo rolde Karel, na een ontmoeting op een trouwfeest in zijn jonge twintiger-jaren, de wereld van het vastgoed in. Tien jaar lang baatte hij een immokantoor uit in Maastricht, en dan voelde hij dat het tijd was voor een nieuw project. Maar wat exact, dat wist hij nog niet precies. En dus verkocht Karel zijn aandelen en nam een jaar de tijd om hierover na te denken. Toen hij via via gekoppeld werd aan zijn huidige vennoten Toon en Michiel, wist hij dat het goed zat. Drie uur samen koffie drinken en een nieuw project was geboren.

Miss Miyagi bestond nog maar net toen Karel aan boord kwam. Toon en Michiel, allebei ingenieur-architect, wouden de vastgoedmarkt op een andere,  alternatieve manier benaderen. Dit als antwoord op de klassieke projectontwikkelaars, die vanuit een relatief conservatieve houding een grote invloed hebben op het vastgoedlandschap. Hun visie op de vastgoedmarkt vanuit hun achtergrond als ingenieur-architect en Karel’s visie vanuit zijn achtergrond als immo-makelaar bleken de perfecte match te zijn.

Vanwaar Miss Miyagi?

Met tien jaar ervaring op zak binnen de eigen sector, ontstond een gezamenlijke drang om de kijk op de vastgoedmarkt te veranderen. De denkwijze achter het personage Mister Miyagi uit de film Karate Kid, is dat je door de zaak op een alternatieve manier te benaderen tot betere resultaten kunt komen. “Dit is wat wij met de vastgoedmarkt wouden doen, een andere invalshoek bieden. Door het alter ego vervolgens vrouwelijk te maken, wordt de alternatieve aanpak in een wereld gedomineerd door mannen nog meer in de verf gezet,” vertelt Karel.

"Out of the box denken is de enige oplossing wanneer het gaat om bijzonder en uitdagend vastgoed."

De vastgoedsector is een relatief conservatieve sector. Mede door de hoeveelheid kapitaal die er doorheen gaat, is dit voor veel spelers een logische houding. “De aanpak van Miss Miyagi biedt vooral bij bijzonder en uitdagend vastgoed een oplossing die andere spelers niet naar boven (willen) halen. Out of the box denken is dan de enige oplossing,” gaat Karel door. Miss Miyagi wordt ook wel eens omschreven als de Robin Hood van het vastgoed.

Evolutie tot op vandaag

Voor de officiële start van Miss Miyagi had vennoot Michiel van Balen reeds een bijzondere ervaring als projectmanager van de herbestemming van Brouwerij De Hoorn aan de Vaartkom in Leuven. De voormalige brouwerij werd omgevormd tot coworking voor de creatieve economie aangevuld met horeca en events. Kort na de opstart van Miss Miyagi, gingen ze aan de slag met de herbestemming van een spoorweghal in Kessel-Lo wat later, onder de naam HAL5, een unieke plek zou worden. 

“Deze projecten hebben ons relatief snel op de kaart gezet. Daarna zijn we snel gaan uitbreiden onder de noemer van “herbestemming van vastgoed in een adviserende rol”, zegt Karel. “We waren dus geen projectontwikkelaar maar hadden een dienstverband naar de eigenaar toe die zelf investeerde in het gebouw. Kort nadien begonnen we ook met verkoop van te herbestemmen vastgoed. Zo verkochten we al enkele bijzondere, historische gebouwen waaronder het Poortgebouw van het voormalig militair hospitaal in Antwerpen.”

Gaandeweg groeide Miss Miyagi van drie naar veertien medewerkers. “We hebben een zeer geëngageerd team, ieder van hen neemt verantwoordelijkheid.” Ook de projecten breidden aan sneltempo uit, daarom namen ze de strategie van Miss Miyagi een tweetal jaar geleden eens grondig onder de loep. “Dit resulteerde erin dat we Miss Miyagi hebben opgesplitst in drie bedrijven. Miss Miyagi als core brand initieert, adviseert en coördineert rond te herbestemmen gebouwen. Dit betekent het bedenken en coördineren van concepten tot sleutel op de deur oplevering. Het gaat dan over uitdagende projecten zoals kerken, kloosters, oud industrieel vastgoed,…” vertelt Karel.

“We hebben een zeer geëngageerd team, ieder van hen neemt verantwoordelijkheid.”

Daarnaast staat het Miss Miyagi Stadsmakersfonds, een coöperatief vastgoedfonds dat vastgoedprojecten met grote maatschappelijke meerwaarde financiert met geld dat opgehaald wordt bij de man in de straat. “Het is een heel laagdrempelig fonds, instappen kan vanaf vijfduizend euro. Je kan hierdoor een grote groep mensen bereiken. Projecten die normaal moeilijk te financieren zijn worden, gedragen door meerdere investeerders, toch mogelijk.” 

Een derde zijtak van Miss Miyagi werd het bedrijf Teherbestemmen.be: een immobiliënkantoor voor te herbestemmen vastgoed. “Met Teherbestemmen.be trekken we complexe gebouwen die verkocht moeten worden naar ons toe. We bekijken dan de mogelijkheden, bedenken een concreet plan en brengen het gebouw inclusief alle mogelijkheden op de markt.”

De rol van Fidiaz

Karel vond met Miss Miyagi op een cruciaal punt de weg naar Fidiaz. “Op een gegeven moment hadden we op zeer korte termijn een adviseur nodig op fiscaal juridisch vlak. We kwamen zo terecht bij Nicolas Destryker en waren er snel van overtuigd dat hij de juiste man op de juiste plaats was,” vervolgt Karel.

"Het is niet gemakkelijk om in de fiscale wereld partners te vinden die er net zo over denken, maar Nicolas Destryker begrijpt Miss Miyagi".

Miss Miyagi heeft een aparte manier van denken, het economische is heel belangrijk maar dit is niet altijd de hoofdpot. “Daardoor is het niet gemakkelijk om binnen de fiscale wereld partners te vinden die op dezelfde manier denken, maar Nicolas snapt Miss Miyagi.” 

Op wekelijkse basis is het vooral Kevin die Miss Miyagi opvolgt. “Het is steeds een heel aangenaam samenwerken geweest, zowel met Kevin, met Jens als met Nicolas. De switch naar Fidiaz is heel vlot gegaan. Alles is steeds goed en duidelijk voorbereid.”

Een blik op de toekomst

Miss Miyagi legde de voorbije jaren een heel sterk fundament als alternatieve ontwikkelaar en heeft veel potentieel om door te groeien. “Het Miss Miyagi Stadsmakersfonds staat daarentegen nog maar aan het begin. Op korte termijn starten we met acquisitie naar investeerders. Dit was tot voor kort onmogelijk omwille van wetgeving.” 

“Er zijn zo veel partijen met te herbestemmen vastgoed in hun patrimonium, maar niet de juiste werkwijze om het aan te pakken."

Toch wordt er in het wereldje gefluisterd dat dit wel eens een belangrijke impact zou kunnen hebben op het Vlaamse vastgoedlandschap. Omdat het fonds op een andere manier naar vastgoed kijkt, ziet Karel de toekomst van het Miss Miyagi Stadsmakersfonds rooskleurig in. Wat Teherbestemmen.be betreft, focust Miss Miyagi op een juiste niche. “Er zijn zo veel partijen met te herbestemmen vastgoed in hun patrimonium, maar niet de juiste werkwijze om het aan te pakken. Hier kan Teherbestemmen.be de juiste snaar raken.”

Een boodschap voor jonge ondernemers

Volgens Karel wordt er te weinig ondernomen door jonge mensen in Vlaanderen. “Ik zei ooit tegen mezelf: als ik later groot ben, ga ik jonge mensen inspireren om ondernemer te worden.” De beste tip die hij jonge ondernemers kan meegeven is niet te veel nadenken. “Je moet af en toe gewoon springen. Je moet op je bierkaartje kunnen schrijven wat je te winnen hebt en wat je te verliezen hebt. Als hier balans in zit, dan moet je het doen. Laat je omringen door de juiste mensen, zo voelt de sprong al een pak minder uitdagend. De volgende ochtend sta je op om zes uur en je gaat ervoor.”