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Droits d’enregistrement en Flandre réformés et portés à 12 % : y a-t-il une alternative pour l’investisseur immobilier ?

Les droits d’enregistrement flamands ont été réformés à dater du 1er janvier 2022. Dans un précédent article, nous avons déjà vu qu’ils sont réduits pour les acquéreurs d’un logement propre et unique en pleine propriété en Région flamande. Mais, s’il ne s’agit pas de l’habitation propre que l’on occupera soi-même, les droits d’enregistrement passent de 10 % à 12 %. L’objectif est de faire baisser la pression que les investisseurs font peser sur le marché résidentiel et qui pousse les prix à la hausse.

Existe-t-il pour les investisseurs en immobilier résidentiel une alternative à ces 12 % ? Peut-être investir en Région de Bruxelles-Capitale ? 

Quand on achète une maison ou un terrain dans cette Région, on paie toutefois plus de droits d’enregistrement, à savoir 12,5 %. Un abattement « habitation » de 175 000,00 € (avantage fiscal maximal de 21.875,00 €) y est appliqué depuis le 1er janvier 2017. Un abattement consiste en une diminution de la base imposable ou de calcul (le prix de vente, en général) des droits d’enregistrement.

Mais, cet avantage est subordonné à une série de conditions. Ainsi, l’acquéreur doit être une personne physique. Par conséquent, vous ne pouvez pas investir via votre société. L’habitation doit également servir de résidence principale pendant cinq ans et être acquise en pleine propriété. De même, il doit s’agir de votre unique logement et son prix d’acquisition (la base du calcul des droits d’enregistrement) est plafonné à 500 000,00 €.

Bref, ce n’est pas vraiment une alternative. Peut-être investir en Région wallonne alors ?

Là aussi, les droits d’enregistrement se montent à 12,5 %. Il existe un taux moins élevé pour les logements sociaux, mais il ne s’applique pas aux investisseurs immobiliers. Par ailleurs, il y a encore un taux réduit de 6 % (ou de 5 % en cas d’achat avec certains crédits) pour les habitations modestes. Mais, naturellement, il ne s’applique qu’aux habitations dont le revenu cadastral est limité (de 745,00 € à 1 045,00 € en fonction du nombre d’enfants à charge), la base imposable (prix de vente) étant également limitée à certains plafonds (de 157 087,20 € à 231 122,65 €). Il est toutefois soumis à la condition que l’acquéreur ne possède pas même une infime partie d’un autre bien immeuble à destination résidentielle.

Bref, ce n’est pas non plus une alternative. Investir à l’étranger, alors ?

En France, les droits d’enregistrement (ou de mutation) diffèrent d’une région à l’autre et vont de 5 à 6 %. Tous frais compris (y compris de notaire), on arrive à 7 ou 8 %.

En Espagne, ces droits (« Impuesto sobre transmisiones patrimoniales onerosas y actos juridicos documentados ») varient aussi d’une région à l’autre et sont de l’ordre de 8 à 10 %. Tous frais compris, on arrive à un taux de 12 à 14 %.

Mais, naturellement, la fiscalité d’un bien immeuble acheté à l’étranger ne s’arrête pas après son acquisition (en Belgique non plus, d’ailleurs !). D’ordinaire, il y a aussi des taxes annuelles, locales ou pas. Beaucoup de pays, dont la France et l’Espagne, appliquent aussi une taxation de l’éventuelle plus-value dégagée sur la revente ultérieure d’un bien immeuble. Heureusement toutefois, il existe en général des conventions préventives de la double imposition entre la Belgique et ces pays de sorte que vous ne serez pas taxé – ou à peine – en Belgique.

N’oubliez pas non plus que toutes sortes de constructions fiscales « belges » (par exemple, acquisition conjointe par les parents et leurs enfants avec combinaison d’usufruit et de nue-propriété) ne sont pas transposables telles quelles à l’étranger, mais en général, elles y connaissent toutefois l’un ou l’autre équivalent.

Globalement, un achat à l’étranger, en tout cas associé à un certain degré d’usage propre (et donc, de jouissance), vaut certainement la peine que l’on y réfléchisse. Votre personne de confiance chez Fidiaz vous y aidera volontiers !

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